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物业视点

住宅物业管理需要的是主权归位

作者:   发表时间:2015-01-26   点击数:

原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269

 

《物业管理条例》的十年之路,已经证明立法之初业主缺席的后果必将是一路磕碰,阻力重重。其中对住宅类物业而言,业主大会的成立和选举业主委员会并正常履职、共有事务的业主权利行使、维修资金的按规使用、住宅物业管理企业的经营困难,成为十年来始终难以治愈的病症。

中国式业主大会的困难并不是一个特殊的存在。类似在社区福利中“搭便车”的现象全世界都一样,不一样的是世界上很难再找到像中国这样又大又多的物业管理区域,当一个北美地区的共管公寓业主董事会主席需要召集80户全体业主商量事情的时候,中国的业委会主任却通常要面临这个数字的五至十倍有些甚至是二十倍以上。假设我们的社区自治基础与北美是一样的程度,也不难想象做这样一个业主大会难度会在其数倍、数十倍以上。

中国人适应中央集权式的社会管理数千年,这样的思维惯性在私产管理领域同样不能避免。封建时期大的私产多属皇家封邑,好的时候领主决定一切,坏的时候皇帝一道诏书收了就是;就像今天一个单位的办公大楼,好的时候领导就是一个大业主的强有力的业委会主任,坏的时候也可以是撤换一个领导就能搞定。这种从上往下的管理思路带到今天,也成为《物业管理条例》在完全解构了的、必须由若干小业主共同管理的商品房物业下无法逾越的坎。一向追求效率最大化的中国人不得不面对管理决策的民主化难题——正如一些媒体特别喜欢比较的某些国家的选举多么费事费时而我们多么高效快捷,这个“高效快捷”显然在住宅物业管理问题上再也行不通了。

尽管条例具有诸多积极意义,但其政府主唱、企业伴唱、业主听唱的本质决定了在遭遇业主共有物权时的局促和狭隘。从《物业管理条例》以及其在各省、市的衍生物中不难看出,一些部门依旧对代理那个领主的职能情有独钟,对审查、控制和撤销业委会表现出浓厚的兴趣。在必须进行的业主自我管理面前,并不是按照业主要求提供必要的行政服务,而是主动介入式的行政干预。为了对这种施加于业主的行政干预产生的后果进行“一碗水端平”的补偿,同时就加强了对物业管理企业经营的干预,比如严格压制服务价格,由职能部门强制收取所谓“物业服务保证金”,用毫无实际效果的资质管理办法增加企业负担等等。

《物业管理条例》的十年旅程,也仍然是物业管理行业在国家经济发展、综合实力和科技进步过程的搭便车。我们找不到权威的数字说明商品房物业成立业主大会的情况,成立并且正常运作比较公认的业内估计,在相对发达地区是20%左右,相对落后地区不足10%,全国平均应不超过15%。这个情况不仅与十年来国家在商品房物业建设方面的巨大发展形成强烈反差,仅就数据而言,也与十年前所增无几。与此同时,有权威人士称物业管理企业已经增加到了六万余众,比之十年前翻了一番。对这个现象的分析不难看出,或者是新增的企业更多不是投向了住宅物业,或者在住宅物业中依然是延续了企业掌控业主空挂的局面。无论是何种局面,显然都不是住宅物业管理质量的提高而是相对倒退,也不是中国民众越来越多地拥有私产却不能对最大的私产保持主动权的局面,更不是以“物权法”为核心的财产民主制度下应该换来的一个正常局面。

在社会劳动力和企业成本趋紧以及业主财产日愈积累的今后,住宅社区服务的供需矛盾必将更加尖锐,对业主和企业两边同时催眠式的管制只会累积矛盾迸发时候的能量,而对这种能量的再次高压则会破坏甚至摧毁社区自我修复和自我调整的生命活力。今后的住宅物业需要犹如1980年的(农村土地)家庭联产承包责任制,应该在大而全的建制中规划出更小而多的物业管理区域(真正的“小”区),让中国占绝大多数的公寓式小区能够在多个小的物业管理区域中分别成立各自的业主大会,行使集体决策将大大地简便。而街道管理职能或者五路人马的“联席管理委员会”只保留在各物业管理区域的交汇与协调地带。我们需要的不是更多的物管企业,我们需要的是更多能各自做主的物业小区,只有刺激需求才能刺激供应,这才是刺激社会消费拉动社会经济的本质。我们需要对业主大会和企业活动的真正放权,强化执法监督简化行政审查,废止形同虚设的资质管理和弊大于利的商品房物业服务政府指导价,我们需要看到的是一个物管企业能够管理多个小区物业,而不是多个企业挨个排着队从一个个小区中被赶出来。我们需要看到政策中对业主组织和企业的鼓励和关怀,减少税负,减少审查,鼓励自我协商,鼓励业主自我管理和企业行业自律。

在很多时候,我们每个不同的人都在表述着自己认为《物业管理条例》的是非利弊,看起来总像是喃喃自语,选择在“十年情结”之日的再次申诉,代表业界的一个期待,即通过一齐发声再次造势,以求从立法和制度的层面不断革除弊端,持续进步。

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