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公租房物业管理降低成本的可能

作者:   发表时间:2015-01-26   点击数:

原载于《现代物业?新业主》2014年第12/总第310期

公租房物业管理降低成本的可能

公共租赁房物业管理在国内不少城市处于发展的初级阶段,还没有形成统一的制度。在服务质量合格的基础上降低成本是公租房物业管理的一个重要目标,这需要一系列机制来配套。

 

实行公开招投标制度

2013年7月24日《北京商报》报道,中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为,目前物业管理空白的问题大多出现在公租房等保障房类型中,物业公司需要通过市场化的运营获取经营利益,但这类小区中的业主大多负担不起与商品房业主同等水平的物业费等费用,这就有可能造成小区内的保障房区域遭遇以前对于公房的老旧管理模式,即房屋产权所有单位对于福利分房的小区象征性地征收少量的管理费用,由产权所有方安排一些物管人员做些简单的、象征性的物业服务。

笔者认为,公租房物业管理应该实行招投标制度,通过公开、公平的招投标方式来选择性价比最合适的物业服务企业。

一方面,通过公开招投标方式选择物业服务企业,有利于保障公租房物业管理的质量,对于质量不合格的企业可以按合同约定予以惩罚乃至终止合同,可以被其他企业替换的压力会促使物业服务企业为公租房提供合格的物业服务。如果由政府出资专门为公租房组建物业服务企业,就会陷入计划经济时代房管所体制的困境,这类企业由于处于难以被其他企业替代的垄断地位,服务质量的好与坏往往都是一个结果,于是会出现效率低、质量差的服务状况,这不利于保障公租房设施维护等服务质量,会缩短公租房的使用寿命,从而降低政府在公租房投入的财政资金的使用效率。政府为公租房组建物业服务企业,看似物业服务的成本可以控制在一定范围内,其实物业服务质量难以保障,这种质量无保障的低成本不符合公租房物业管理的根本要求。

另一方面,通过公开招投标方式选择物业服务企业,有利于降低物业服务成本。公开招投标方式可以在较大的市场范围内选择质量有保证的规模型物业服务企业,这类企业通过自身的规模优势可实现管理运作成本的降低,这符合公租房物业管理的要求。

此外,公租房物业管理实行招投标制度需要有相应的补贴机制,因为公租房的产权属于政府,而租户属于收入不高的群体,公租房物业费补贴有利于确保市场化的物业服务企业可持续地进入公租房物业管理领域。政府对服务质量合格的物业服务企业提供一定的补贴,这些补贴资金可以来自财政资金,以及与公租房配建的经营性用房的部分租金收入。这种补贴可以弥补公租房租户有限的支付能力与企业服务成本之间的差额,从而吸引市场化的物业服务企业参与公租房物业管理。

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